Przy wyborze działki najlepiej uzyskać informację czy Twoja działka objęta jest (MPZP) czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (po naciśnięciu rozwija się opis: Z MPZP dowiemy się czy na danej działce będziemy mogli wybudować nasz wymarzony dom, jeżeli brak jest MPZP konieczne będzie uzyskanie (WZ) czyli Warunków Zabudowy.
Miejscowy plan zagospodarowania jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Jest on publikowany w dzienniku urzędowym województwa, ale coraz częściej można go też znaleźć na stronach www miasta lub gminy oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu. Można go tylko obejrzeć lub złożyć wniosek o wypis i wyrys. Są one wydawane odpłatnie (wysokość opłaty zależy od gminy), od ręki lub w ciągu kilku dni.
Decyzja ta szczegółowo określa rodzaj inwestycji, czyli co można na danej działce zbudować), warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrony środowiska), warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (np. studnię, szambo), wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające inwestycji oraz szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji. Jej głównym celem jest dopilnowanie by planowana inwestycja nie naruszyła ładu przestrzennego, zatem może regulować też szczegółowo wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Tak więc dopiero w oparciu o te dane powinniśmy wybierać projekt budowlany.
Decyzja szczegółowo określa też dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia inwestor ma uzyskać. Może to być na przykład obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej czy uzyskanie zgody na ewentualną wycinkę drzew.
Do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie praw do nieruchomości, ponieważ otrzymana decyzja nie nadaje praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. O jej wydanie może wystąpić każda osoba zainteresowana kupnem działki. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można więc wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Gotowe wzory wniosków są zazwyczaj dostępne w urzędzie gminy. Za złożenie wniosku uiszcza się opłatę skarbową.
We wniosku podajemy dane identyfikacyjne inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) i określamy:
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:
Decyzję musi sporządzić osoba wpisana na listę Izby Samorządu Zawodowego urbanistów lub architektów. W praktyce wydaje ją – w imieniu wójta, burmistrza, prezydenta miasta – odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Jest to zazwyczaj wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.
Teoretycznie urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj od czterech do nawet sześciu miesięcy. Jest to spowodowane tym, że jest ona uzgadniana z kilkoma organami, z których każdy ma na to dwa tygodnie. Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza, gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo gdy w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy. Ponadto przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (np. Parku Krajobrazowego).
Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i to bez szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc.
Odwołań dokonuje się do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem tego organu, który ją wydał. Jest na to 14 dni. Z kolei na decyzję kolegium można wnieść skargę – w ciągu 30 dni od jej otrzymania – do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Decyzja staje się ostateczna, gdy nikt się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego. Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który ją wydał może stwierdzić jej wygaśnięcie jeżeli inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce lub w przypadku, gdy dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji (chyba że inwestor uzyska już w tym czasie ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę).
Do wniosku WZ dołącz:
okres oczekiwania na dokumenty: do 65 dni
Architekt z uprawnieniami, który wykona dla Ciebie adaptację projektu domu
Adaptacja projektu gotowego jest konieczna, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Polega ona na dostosowaniu projektu do lokalnych warunków zabudowy i do potrzeb Inwestora.
Proces adaptacji projektu gotowego można podzielić na dwie części: obowiązkową i dodatkową. Część obowiązkowa obejmuje dostosowanie projektu gotowego do wymogów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub – w przypadku jego braku - otrzymanej w Urzędzie Miasta lub Gminy Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu oraz do stref obciążeń konstrukcyjnych, a także sporządzenie projektu zagospodarowania terenu wraz z naniesieniem projektowanego budynku na odpowiedniej mapie geodezyjnej przeznaczonej do celów projektowych i pomoc w uzyskaniu wymaganych prawem budowlanym uzgodnień, opinii oraz pozwoleń od odpowiednich urzędów i instytucji. Część dodatkowa to dostosowanie projektu do indywidualnych potrzeb inwestora.
Często z warunków położenia działki (usytuowanie względem stron świata, ukształtowanie terenu, nośność gruntu) wynika konieczność wprowadzenia dodatkowych zmian w projekcie, na przykład innego rozmieszczenia okien lub umiejscowienia tarasu czy też dobudowanie garażu, zmienienie kąta nachylenia połaci dachu, zabezpieczenie przed szkodami górniczymi, dokonanie adaptacji konstrukcji więźby dachowej.
Wybór architekta adaptującego należy do inwestora. Musi być to jednak projektant posiadający uprawnienia i należący do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa. Najpraktyczniej jest, gdy pracuje on na terenie, gdzie położona jest wybrana działka, ponieważ jest doskonale zorientowany w lokalnych uwarunkowaniach. REMO INVEST współpracuje z wykwalifikowanymi Architektam
W rozumieniu art. 20 Prawa Budowlanego architekt dokonujący adaptacji projektu gotowego i przygotowujący projekt zagospodarowania działki uważany jest za projektanta danego budynku – nawet jeśli nie wprowadza żadnych zmian do projektu gotowego – i ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz za jej zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi (na dzień składania projektu do zatwierdzenia), a także przejmuje wszystkie wynikające z ustawy obowiązki i uprawnienia, łącznie z odpowiedzialnością za prawidłowość i kompletność projektu.
Dokonując adaptacji projektu domu architekt adaptujący zatwierdza go poprzez opieczętowanie i podpisanie.
Szczegółowa lista obowiązków projektanta dokonującego adaptacji projektu gotowego jest dość długa i obejmuje:
Każdy projekt gotowy jest chroniony prawem autorskim, ale w dokumentacji określony jest zakres zmian, których można dokonywać bez zgody autora (przy zakupie projektu inwestor otrzymuje zgodę na ich wprowadzenie). Bywa on różny – czasem dość ograniczony, a czasem bardzo szeroki. Najczęściej zmiany dotyczą dostosowania budynku do warunków gruntowych, zamian materiałów i rodzajów elementów konstrukcyjnych (np. stropów) przy zachowaniu nie gorszych walorów technicznych, drobnych zamian elementów niekonstrukcyjnych układu wewnętrznego (drzwi, okien, ścianek działowych), zamian rodzaju pokrycia dachowego z uwzględnieniem zaprojektowanych spadków i ciężaru pokrycia, sposobu wykończenia ścian zewnętrznych oraz wykonania podpiwniczenia lub rezygnacji z niego. Są to takie zmiany, które nie wpływają na wygląd zewnętrzny budynku – jego bryłę i elewacje.
Na pozostałe zmiany trzeba uzyskać – najczęściej bezpłatnie – pisemną zgodę autora projektu. Aby mieć pewność, że będzie można je wprowadzić najlepiej zwrócić się z taką prośbą jeszcze przed zakupem projektu.
Łatwe do wprowadzenia są: zmiana wielkości i usytuowania okien i drzwi, zmiana układu ścian działowych (lub ich likwidacja), zmiana materiałów wykończeniowych i wymiana niektórych materiałów na inne o takich samych parametrach (np. bloczków betonu komórkowego na pustaki ceramiczne o tym samym wymiarze lub wełny mineralnej na styropian). Jednak zmiana materiału powodująca zmianę grubości ściany wywołuje konieczność poszukania innego rozwiązania niektórych detali architektonicznych. Z kolei zmiana ściany jednowarstwowej na dwu- lub trójwarstwową (i odwrotnie) wymaga zwykle gruntownego przeprojektowania fundamentów i stropów oraz zmianę sposobu oparcia konstrukcji dachowej.
Do zmian trudniejszych, wiążących się ze znacznymi kosztami zaprojektowania rozwiązań zamiennych, należą przede wszystkim zmiany w konstrukcji budynku, tj. przekształcenie domu parterowego na piętrowy, zmiana wymiarów domu lub technologii (np. z tradycyjnej na szkieletową). W takim przypadku lepiej poszukać innego projektu, który od razu spełni wymagania inwestora, bez wprowadzania poważniejszych poprawek.
W ramach adaptacji architekt wykona:
Na tym etapie architekt adaptujący może też dostosować projekt do Twoich indywidualnych potrzeb i wprowadzać w nim zmiany i modyfikacje.
Na wprowadzanie zmian w projekcie wyrażamy zgodę, którą bezpłatnie dołączymy do zakupionego projektu.
Po wykonaniu adaptacji cała dokumentacja staje się projektem budowlanym
Aby uzyskać pozwolenie na budowę należy złożyć wniosek. Aby złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę udaj się do Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego.
Do wniosku dołącz:
czas oczekiwania na decyzję: do 65 dni
Decyzja przesyłana jest do odpowiednich organów, jej uprawomocnienie następuje w terminie 14 dni (o ile żadna ze stron nie wniesie odwołania). Po 14 dniach decyzja jest prawomocna , teraz już tylko złożenia wniosku i po 7 dniach możemy zaczynać upragnioną budowę.
Powiadom z 7 dniowym wyprzedzeniem Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o ZAMIARZE ROZPOCZĘCIA ROBÓT BUDOWLANYCH, dołączając oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków.
Pamiętaj o :
Zarówno Dziennik Budowy jak i Tablicę Informacyjno Budowlaną otrzymasz od nas.
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą:
Życzymy powodzenia i przez cały czas budowy pozostajemy do Państwa dyspozycji!