Zakup działki budowlanej jest niewątpliwie ekscytującym momentem – pierwszym krokiem na drodze do spełnienia marzenia o własnym domu.
Myśląc o wybudowaniu własnego domu zacząć musimy od podstawowego, „przyziemnego” wręcz, warunku, jakim jest posiadanie działki budowlanej.
Jej wybór i zakup jest bardzo ważną kwestią, ponieważ od lokalizacji i ukształtowania terenu działki zależy, na jak wiele będziemy mogli sobie pozwolić realizując swoje marzenie.
Poszukiwania najlepiej zacząć od wypytywania znajomych lub jeżdżenia w okolice, w których chcielibyśmy zamieszkać i robienia swego rodzaju wywiadu terenowego: prawdopodobnie mieszkańcy będą lepiej zorientowani w temacie.
Dobrym rozwiązaniem jest również zamieszczanie ogłoszeń w Internecie – coraz więcej portali pośredniczących w handlu nieruchomościami oferuje również swoją pomoc w wyborze działki i sfinalizowaniu transakcji. Należy pamiętać o tym, że pośrednicy pobierają określoną prowizję za tego typu usługi, jednak zaoszczędzić może nam to wiele czasu i nerwów – kwota prowizji waha się od 1,5 % do 3 % ceny transakcyjnej (+VAT).
Pamiętajmy, że nie na każdej działce będziemy mogli wybudować dom – należy sprawdzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w których powinno być określone, czy teren przeznaczony jest pod budownictwo jednorodzinne. Aby uniknąć problemów warto zwrócić się do gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – często zdarza się, że gmina nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
W zależności od tego, jak duży dom chcemy wybudować, należy ustalić minimalną wielkość działki. Pod uwagę należy wziąć liczne obwarowania, m.in. odległość od granicy działki, odległość domu od drogi, wysokość domu, czy usytuowanie szamba i śmietnika. Duża działka daje równocześnie większe pole do popisu – pozwala na dowolność w wyborze projektu a także zaplanowanie tego, co ma się wokół domu znaleźć. Jeżeli nie mamy ograniczeń finansowych pozwolić możemy sobie na basen, staw czy boisko dla dzieci. Pod zabudowę domu najlepiej nadają się działki o kształcie prostokąta lub kwadratu.
Ukształtowanie terenu jest ważnym czynnikiem przy wyborze działki, ponieważ narzucać będzie określone rozwiązania architektoniczne, a co za tym idzie pociągać za sobą koszty. Najlepsze są działki płaskie, o łagodnym, południowym lub południowo-zachodnim nachyleniu, dzięki któremu dom zyska lepszy dostęp do światła dziennego – z powodzeniem wykorzystać można je do ogrzewania domu i zmniejszania kosztów eksploatacji. Jeśli działka nachylona będzie w kierunku północnym, w domu będzie chłodno i ciemno. Położenie działki w zagłębieniu terenu skutkować może zalewaniem jej przez wody opadowe. Budując dom na skarpie należy liczyć się z ryzykiem niestabilności gruntu, zwłaszcza na skutek obfitych opadów deszczu, która wpływać może na zmianę konstrukcji budynku.
Dodatkowo należy sprawdzić, czy działka jest podmokła – może się zdarzyć, że przy oględzinach teren wydaje się być w porządku, jednak w innych porach roku stoi na nim woda. W takiej sytuacji trzeba uwzględnić koszty związane z niwelacją terenu lub wykonaniem drenaży wokół budynku. Rozwiązaniem może być rozmowa z sąsiadami i wypytanie ich o to, czy mają związane z tym problemy.
Pełną gwarancję da nam zapoznanie się z ekspertyzą geotechnika. Dokładniejsza i pewniejsza wiedza m.in. na temat stanu wód gruntowych i rodzaju podłoża pozwoli nam zaoszczędzić sobie w przyszłości niespodzianek i zbędnych kosztów.
Każda pora roku wiąże się z pewnymi zależnościami. W lecie można np. ocenić zacienienie działki. Podmokłość terenu najłatwiej ustalić wiosną i jesienią, stan dróg dojazdowych - zwłaszcza, jeśli jest to droga nieutwardzona, dobrze ocenić zimą lub jesienią, gdy jest więcej opadów.
Oczywiście nie każdy może przeznaczyć rok na ocenianie zalet i wad wybranej lokalizacji i tak długo podejmować decyzję o zakupie gruntu. Warto jednak podjechać na działkę w różnych porach dnia, żeby ocenić jej nasłonecznienie i wybrać najbardziej optymalne położenie przyszłego domu względem stron świata.
Warto zwrócić uwagę, czy jest droga dojazdowa do działki i w jakim jest ona stanie. Nie musi być to droga publiczna, ale musi zapewniać dojazd do posesji, więc jeśli jest prywatna, trzeba sformalizować możliwość korzystania z niej.
Warto sięgnąć do wytycznych zawartych w Centrum Informacji Geodezyjnej: "Najkorzystniejsza opcja przy zakupie działki to taka, gdy wymarzona inwestycja posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, której właścicielem jest gmina, ponieważ przy drogach powiatowych i wojewódzkich trudniej uzyskać pozwolenie na bezpośredni wyjazd na drogę. Jeśli tego dostępu nie ma, musimy postarać się o służebność przechodu i przejazdu po terenie prywatnym. Informację o właścicielu drogi uzyskamy m.in. w Sądzie Rejonowym w wydziale Ksiąg Wieczystych lub w Starostwie Powiatowym w Ewidencji Gruntów i Budynków (katastrze)".
Gdy do działki nie ma dojazdu, konieczne jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu na nieruchomości sąsiedniej (tzw. pośredni dostęp do drogi publicznej).
Mając na uwadze drogę dojazdową, należy uwzględnić również:
W dużej mierze zależy to od możliwości, jakimi dysponuje inwestor. Jeśli ma już zakupioną działkę, lub został nią obdarowany – cóż, pozostaje poszukać projektu, który spełnia nie tylko własne oczekiwania, ale jest również zgodny z warunkami zabudowy.
Jeśli dopiero szukamy działki, warto przemyśleć, jaki ma być nasz przyszły dom i pod tym kątem kupować grunt. W takiej sytuacji na pewno jest więcej możliwości zrealizowania swoich wszystkich założeń. Na pewno szerszy jest też wybór dostępnych na rynku projektów katalogowych, z których można skorzystać przy budowie.
Tak, jest to istotne. Znaczna odległość przyłączy od działki może podnieść koszty ich doprowadzenia. Często kwoty doprowadzenia przyłączy w takiej sytuacji sięgają nawet kilku tysięcy złotych. Może się to również wiązać się z różnymi problemami technicznymi, których rozwiązanie często zwiększa koszty inwestycji.
Warto zajrzeć do księgi wieczystej oraz oczywiście do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub do studium zagospodarowania, jeśli taki plan nie jest opracowany. Pozwoli nam się to zorientować, jakie urząd ma plany co do okolicy naszego gruntu. Może się np. okazać, że w ciągu kilku lat, tuż obok naszej posesji planowana jest budowa np. autostrady.
Najlepiej udać się do urzędu i zobaczyć, co jest w palnie. Wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego określa rodzaje działek, a wypis informuje, czy i co można na nich budować.
Można o tym dowiedzieć się ze wspomnianego planu zagospodarowania, czy warunków zabudowy. Pomocą w tym zakresie może nam również służyć lokalny architekt adaptujący. Jest to osoba, która nie tylko przeprowadzi adaptację projektu do działki, ale znacznie wcześniej możemy się z nią skonsultować w sprawie doboru projektu, sprawdzenia jego zgodności z warunkami zabudowy.
